În România există mii de terenuri „din bătrâni”. Le lucrezi. Plătești impozit. Le știu vecinii. Dar nu ai un act clar de proprietate. Aici intră în joc o procedură specială din Legea cadastrului, notarea posesiei în cartea funciară. Nu este o poveste de internet. Este un mecanism legal care poate duce la intabularea dreptului de proprietate după 3 ani, dacă nimeni nu contestă.
Legea spune direct ce te interesează. În toate cazurile în care s a notat posesia, dreptul de proprietate se poate intabula ulterior. Varianta principală este „din oficiu”, după 3 ani de la notare, dacă nu apare niciun litigiu notat în cartea funciară care să conteste înscrierile. În acel moment, dreptul se consideră dobândit prin efectul legii, de la data împlinirii termenului, fără altă justificare sau procedură.
Aici trebuie să înțelegi un lucru simplu. Notarea posesiei nu înseamnă că te trezești proprietar peste noapte. Înseamnă că statul pune în cartea funciară faptul că tu stăpânești terenul ca proprietar, pe baza unor documente și verificări. Apoi dă timp, 3 ani, ca oricine are un drept real să conteste. Dacă nu contestă nimeni, legea transformă acea posesie notată în proprietate intabulată.
Prima este cadastrul sistematic, adică măsurătorile făcute din oficiu pe sectoare cadastrale, prin primărie și OCPI. A doua este cadastrul sporadic, adică situația în care tu pornești demersul, pe cont propriu, cu o persoană autorizată. Legea reglementează ambele variante și le leagă între ele, tocmai ca efectul de 3 ani să funcționeze indiferent de cum ai ajuns la notare.
În lucrările de cadastru sistematic, legea spune că, dacă lipsesc actele doveditoare ale dreptului de proprietate, se înscrie posesia de fapt în documentele tehnice, pe baza identificării în teren și a unor documente minimale. Aici apare fișa de date a imobilului semnată de tine și de persoana autorizată, plus adeverința de la primărie care confirmă două lucruri cheie. Primăria trebuie să arate că ești cunoscut ca deținător sub nume de proprietar și că imobilul nu face parte din domeniul public și nu este prins ca bun al statului sau al UAT. După finalizarea lucrării sistematice, posesia înscrisă în documentele tehnice se notează în cărțile funciare deschise.
Daca insa lucrarile de cadastru general nu vor incepe prea curand, exista o alta varianta prin care poti dobandi acte de proprietate asupra imobilului tau, iar aceasta este notarea posesiei! Ce inseamna notarea posesiei, care sunt pasii pe care trebuie sa ii urmezi si cat timp trebuie sa astepti pana devii proprietarul legal al imobilului?
Ti-am pregatit un rezumat al celor mai importante informatii, mai jos.
Notarea posesiei este procedura prin care autoritatile statului, respectiv oficiile de cadastru si publicitate imobiliara, iau la cunostinta despre cererea unui posesor de drept asupra unui imobil si o noteaza in cartea funciara . Dupa aceasta notare, mai trebuie sa treaca insa o perioada destul de mare de timp, respectiv 3 ani, pentru ca autoritatile sa se asigure ca nu mai apar si alte cereri ( de la alti mostenitori) sau litigii pe respectivul imobil, inainte sa fie fie inscris dreptul de proprietate.
Daca totusi te hotarasti sa apelezi la aceasta metoda pentru a deveni proprietar oficial, iata care sunt pasii pe care ii ai de urmat:
- Va trebui sa soliciti un certificat de la primaria din care sa rezulte ca posesorul este cunoscut că deţine imobilul sub nume de proprietar şi că terenul/constructia nu face parte din domeniul public sau nu a fost înscris în evidenţe ca fiind în domeniul privat al statului ori al unităţilor administrativ-teritoriale. Ce este important de mentionat aici: sa fi platit impozitele si taxele locale pentru respectivul imobil in ultimii ani!
- Va trebui sa obtii un proces-verbal de vecinătate, cu semnăturile tuturor proprietarilor imobilelor învecinate;
- Va trebui sa dai o declaraţie pe propria răspundere prin care sa declari ca esti proprietar;
- Va trebui sa lucrezi cu o firma de cadastru, care sa masoare terenul, sa realizeze un dosar cu documentatia cadastrala de prima inscriere (pe langa cele mentionate mai sus se mai adauga copii ale CI, certificat fiscal, certificat de casatorie legalizat) si sa il depuna la oficiul de cadastru si publicitate imobiliara.
De aici inainte, trebuie doar sa astepti, pentru ca, daca nu apar alti mostenitori sau litigii pe teren, vei putea deveni proprietar, dar doar dupa 3 ani dupa momentul notarii posesiei in cartea funciara. Totusi, chiar daca termenul legal e lung, beneficiile sunt pe masura, fiindca, ulterior, vei primi Extrasul de Carte Funciara in care iti va fi recunoscut dreptul de proprietate.
Alte 3 aspecte cheie de retinut!
- Daca ti-ai construit o casa pe terenul pentru care soliciti posesia, si poti dovedi legalitatea constructiei prin acte doveditoare (autorizatie de constructie, procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor, certificatul de atestare a edificarii constructiei etc.), dreptul de proprietate asupra casei va aparea in cartea funciara a terenului.
- In cazul in care esti posesor impreuna cu mai multe persoane (frati, verisori, copii etc.), toti posesorii vor trebui sa declare cota parte si sa prezinte documentele personale (copie CI, certificat de casatorie legalizat, certificat fiscal etc.).
- Daca exista acte, chiar si de mana, care pot confirma posesia (de exemplu, bunicul tau a cumparat terenul acum 50 ani cu un act de vanzare –cumparare scris de mana), este important sa le adaugi la dosarul de notarea poseriei, fiindca pot contribui la aprobarea cererii tale.
Cum se face intabularea unei curți fără act de proprietate
În lipsa actelor de proprietate, intabularea dreptului de proprietate asupra terenurilor aferente casei de locuit și anexelor gospodărești, curtea și grădina din jurul acestora se va face în favoarea actualilor deținători ai construcțiilor, conform prevederilor art. 41 alin. (10) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare.
Intabularea se va face în baza certificatului care atestă că imobilul este înregistrat în registrul agricol, certificat ce se eliberează de către primăria în raza căreia este localizat imobilul și a documentației cadastrale.
Modelul certificatului este prevăzut în Anexa 1.511 la Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul directorului general al ANCPI nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare.
„Cererea de intabulare a dreptului de proprietate în cartea funciară, certificatul care atestă că imobilul este înregistrat în registrul agricol, documentația cadastrală și dovada plății tarifului aferent serviciului solicitat, stabilit conform Anexei la Ordinul directorului general al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară nr. 16/2019, se depun la biroul de cadastru și publicitate imobiliară pe raza căruia este situat imobilul”, a mai precizat Iustin Valentin Olteanu, directorul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Argeș
În 2024 a apărut și o completare care contează mult în practică, mai ales la extravilan. Dacă terenul din extravilan se suprapune cu limitele fondului forestier din amenajamentele silvice, legea permite totuși înscrierea posesiei, dar îți cere documente în plus. Ai nevoie de mențiuni clare din registrul agricol și de o notă de constatare făcută în teren împreună cu ocolul silvic, care să arate că nu există litigii pe hotarul dintre terenul tău și fondul forestier.
În cadastrul sporadic, adică atunci când te duci tu la OCPI, legea îți spune clar când poți cere notarea posesiei. Poți cere pentru imobile care nu sunt înscrise în cartea funciară și nu ai acte de proprietate. Poți cere și în anumite situații speciale, inclusiv în zone unde au funcționat vechile cărți funciare pe Decretul lege 115/1938 fără înscrieri recente, în zone cooperativizate cu titluri emise, ori în zone necooperativizate unde s a înscris provizoriu UAT după cadastrul sistematic.
Tot legea îți arată ce trebuie să aduci, ca să nu rămâi la povești. În esență, ai nevoie de documentație cadastrală recepționată, de o adeverință de la primărie, de un proces verbal de vecinătate, de o declarație autentică la notar, de orice înscris care dovedește posesia dacă există, plus acte de identitate și stare civilă. În adeverința primăriei trebuie să rezulte că ai plătit taxele și impozitele locale ca un adevărat proprietar și că imobilul nu face parte din domeniul public. În declarația autentică trebuie să spui, pe răspunderea ta, că posezi ca proprietar, că nu ai înstrăinat sau grevat, că imobilul nu este scos din circuitul juridic și că nu face obiectul unui litigiu.
Procesul verbal de vecinătate are un rol simplu. Pune limitele pe masă. Vecinii confirmă hotarele, mai ales acolo unde imobilele vecine nu sunt încă în sistemul integrat. Fără această piesă, multe dosare se blochează, pentru că problema reală în România nu este lipsa actului, ci lipsa hotarului acceptat.
După ce OCPI notează posesia în cartea funciară, începe partea care te interesează cel mai mult, termenul de 3 ani. Dacă, în acest interval, nimeni nu notează un litigiu prin care contestă înscrierile din cartea funciară, atunci, la împlinirea celor 3 ani, dreptul de proprietate se intabulează din oficiu. Legea spune explicit că este o derogare de la regulile clasice ale uzucapiunii și că dobândirea se produce prin efectul legii.
Aici se rupe o confuzie des întâlnită în articolele de pe internet. Nu este „punere în posesie” ca la fond funciar, cu comisie, proces verbal și titlu. Este o intabulare a proprietății care vine din notarea posesiei și din trecerea termenului legal, fără litigiu notat. Dacă vrei un reper, legea leagă expres notarea posesiei din articolul dedicat cadastrului sporadic de condițiile de intabulare din articolul despre cadastrul sistematic.
Mai apare o piesă interesantă, dacă te gândești la vânzare sau moștenire în cei 3 ani. Legea permite ca posesia notată și efectele ei să se transmită prin acte autentice, inclusiv între vii, prin executare silită sau pentru cauză de moarte. Asta înseamnă că nu rămâi blocat dacă ai nevoie să faci succesiune sau să transferi situația juridică, doar că vei transfera posesia notată, nu o proprietate intabulată. Iar ultimul posesor notat beneficiază de intabulare după 3 ani, ca efect al joncțiunii posesiilor.
Ce se întâmplă dacă apare contestarea. Legea nu îți promite nimic automat dacă se notează un litigiu. În momentul în care cineva contestă înscrierile printr un litigiu notat, condiția pentru intabularea din oficiu cade. Practic, procedura se oprește din punct de vedere achizitiv până se lămurește disputa. De aceea contează mult să ai hotarele clare și o situație fiscală curată înainte să începi.
Mai există și situația în care, între timp, apare actul de proprietate. Poate îl găsești în arhivă. Poate se rezolvă o succesiune. Poate primești un titlu. Legea îți lasă și această ușă deschisă, intabularea se poate face și la cerere, în baza actului de proprietate, dacă dobândești dreptul pe una dintre căile prevăzute de lege.
Dacă vrei să privești totul ca un mecanism, gândește așa. Notarea posesiei este un pariu reglementat de stat. Tu spui oficial, cu documente și asumare notarială, eu sunt cel care stăpânește terenul ca proprietar. Statul notează acest fapt în cartea funciară și îl face vizibil pentru toți. Apoi dă timp pentru opoziție. Dacă nu vine opoziția, statul transformă notarea într un drept intabulat.
Asta explică și de ce procedura cere dovezi concrete. Impozitul plătit ca proprietar, confirmarea primăriei, vecinătăți asumate, declarație autentică, documentație cadastrală recepționată. Nu te lasă să te joci. Te obligă să îți pui numele, actele și semnătura în față.
Dacă vrei să folosești procedura corect, începi cu o verificare simplă. Te uiți dacă terenul intră în unul dintre cazurile permise de lege pentru notarea posesiei și dacă ai ce documente să susții în primărie și în teren. Apoi lucrezi cu o persoană autorizată pe cadastru și depui la OCPI. După notare, urmărești dacă apare sau nu un litigiu notat. Dacă nu apare, legea îți duce dreptul spre intabulare după 3 ani.
Asta este povestea completă, fără sloganuri. Funcționează. Dar funcționează doar când tu chiar stăpânești terenul, ai hotare clare și nu calci pe dreptul altuia.
