Noul Cod al Urbanismului promite să taie din hârtii și cozi la ghișee. Una dintre cele mai discutate prevederi este cea care permite ridicarea în mediul rural a unor locuințe de până la 150 mp fără autorizație clasică de construire, doar pe baza unei notificări depuse la primărie. Ideea sună bine pentru proprietarii de terenuri de la sate, dar specialiștii atrag atenția că vorbim despre o schimbare cu efecte serioase asupra siguranței, calității construcțiilor și ordinii urbanistice.
Important de reținut din start. Discutăm despre un proiect de Cod al Urbanismului, aflat încă în dezbatere la Camera Deputaților. Prevederile nu sunt încă în vigoare și forma finală poate fi modificată înainte de publicarea în Monitorul Oficial.
Ce înseamnă în practică eliminarea autorizației de construire
Pentru mediul rural, proiectul introduce un mecanism de tip permis prin notificare. Proprietarul unui teren care vrea să își ridice o casă unifamilială de până la 150 mp, pentru uz propriu, ar depune la primărie un proiect semnat de un specialist. Primăria are la dispoziție 15 zile să răspundă dacă este nevoie de autorizație clasică sau nu.
Dacă în acest termen nu vine niciun răspuns, tăcerea administrației se consideră acord, iar beneficiarul poate începe lucrările. Ministrul Dezvoltării a explicat că procedura se aplică în mediul rural pentru locuințe până la 150 mp, pe un singur nivel, fără supraetajări, realizate pentru locuire proprie, nu pentru vânzare. Pentru bucătării de vară, garaje și anexe până în 20 mp se păstrează obligația unui proiect, dar fără autorizație emisă în forma clasică.
Pe hârtie, mecanismul taie din birocrație. În realitate, mută accentul de pe hârtia emisă de primărie pe responsabilitatea proiectantului și pe corectitudinea documentelor depuse.
Punctul de vedere al arhitecților și constructorilor
Arhitecții admit că simplificarea birocratică era necesară. Cu toate acestea, atrag atenția că o casă de 150 mp nu este o magazie sau un coteț. Vorbim de o construcție care trebuie să respecte reguli seismice, condiții de siguranță la incendiu, retrageri față de vecini, acces la drum și la rețele de utilități.
Fără un control minim, riscul este ca mulți beneficiari să construiască după povești, nu după proiect. Constructorii vor fi puși în situația de a lucra fără documentație completă, doar pe baza indicațiilor verbale ale proprietarului. Detalii tehnice esențiale, precum clasa betonului, procentul de armare, modul de cofrare, condițiile de turnare și timpii de întărire, pot fi tratate superficial.
Astăzi, chiar dacă procedura este greoaie, proiectul tehnic, verificările și avizele obligă la un minim de profesionalism. Odată relaxat acest filtru, locuințele construite strict sub coordonarea „meșterului satului” pot ajunge vulnerabile la cutremur sau la tasări ale terenului, în lipsa unui studiu geotehnic serios.
Specialiștii avertizează și asupra unui alt efect. Măsura poate declanșa un val de construcții improvizate de tip pensiune rurală sau casă de vacanță mascată, fără dimensionări corecte pentru încărcări mai mari, trafic intens, instalații suplimentare.
Riscurile juridice. De la conflicte între vecini la infracțiuni
Avocații de real estate recunosc avantajul reducerii costurilor și al scurtării termenelor. Nu mai aștepți luni de zile după avize și autorizații, nu mai plătești taxe numeroase. Dar lipsa unei autorizații formale și a unui control urbanistic clar poate deschide un front întreg de probleme juridice.
Distanțele față de limitele de proprietate, aliniamentele față de drum, regimul de înălțime, zonele de protecție pentru rețelele de utilități sunt reglementate și astăzi. Dacă oamenii vor ridica locuințe fără să le respecte, conflictele cu vecinii și cu operatorii de utilități vor exploda.
Există și situații în care construirea fără respectarea regimului de protecție pentru conducte, linii electrice sau alte infrastructuri poate fi încadrată ca infracțiune. Faptul că noul Cod simplifică procedura nu îi scapă pe beneficiari și pe proiectanți de răspundere civilă și penală când sunt încălcate norme de siguranță.
De aceea, avocații cer ca primăriile să păstreze un registru public cu notificările și proiectele depuse. Este nevoie de o procedură clară pentru verificarea la fața locului a conformității dintre ceea ce s-a proiectat și ceea ce s-a construit, pentru ca imobilele să poată fi înscrise corect în cartea funciară. Fără acest control, există riscul ca o intenție bună, legalizarea unei realități deja existente în satele României, să se transforme într-un haos greu de reparat peste 10–20 de ani.
Perspectiva de business și efectul asupra profesioniștilor
Avocații de business atrag atenția asupra unui alt detaliu. Tăcerea administrației, echivalată cu un „da” administrativ, nu înseamnă lipsă de reguli, ci mutarea presiunii pe zona privată. Proiectantul care semnează documentația devine, practic, garantul că imobilul respectă normele. Dacă proiectul este slab, incomplet sau ignorat la execuție, răspunderea se poate transforma în daune costisitoare.
Efectul direct ar putea fi o creștere a onorariilor profesionale pentru arhitecți și ingineri, deoarece riscul asumat este mai mare. În același timp, beneficiarii nu mai pot trata superficially etapa de proiectare, doar ca o formalitate pentru autorizație. Dosarul tehnic devine piesa centrală, iar greșelile de pe planșă se vor vedea în teren.
În primii ani de la aplicare, inspectoratele de construcții și instituțiile responsabile cu siguranța muncii ar trebui să fie foarte prezente pe teren. Este nevoie de controale, dar și de campanii clare de informare, pentru ca oamenii să înțeleagă că simplificarea procedurilor nu înseamnă libertate totală, ci un alt tip de responsabilitate. Drepturile vin mereu însoțite de obligații.
Ce câștigă și ce riscă proprietarii de terenuri la sat
Pentru un proprietar din mediul rural, avantajele par evidente. Mai puține drumuri la oraș, mai puține taxe, posibilitatea de a începe construcția mai repede. Pentru mulți, diferența între a ridica o casă legal și a construi „pe ascuns” este dată tocmai de costul și durata procedurii actuale.
Proiectul noului Cod încearcă să recunoască o realitate. În multe sate, oamenii construiesc oricum fără autorizație, apoi încearcă să intre în legalitate. O procedură simplificată, bazată pe notificare și proiect, ar putea să aducă o parte din aceste construcții în zona oficială.
Dar avantajul vine la pachet cu obligații. Proprietarul va trebui să angajeze un proiectant cu drept de semnătură, să respecte regulile din planurile urbanistice locale, să țină cont de distanțe față de vecini și drum, de rețelele de utilități, de studii geotehnice acolo unde terenul o cere. Dacă ignoră aceste condiții, lipsa unei autorizații scrise nu îl va proteja de sancțiuni, amenzi sau litigii.
Pericolul cel mai mare nu este simplificarea în sine, ci aplicarea ei fără control și fără educarea beneficiarilor. Dacă oamenii vor înțelege „nu mai trebuie autorizație” ca pe un „fac ce vreau, unde vreau și cum vreau”, calitatea construcțiilor din mediul rural se poate prăbuși, iar valoarea proprietăților poate scădea în zone unde se va construi haotic.
Statul promite mai puțină hârtie și mai multă încredere
Prin acest Cod, statul transmite un mesaj clar. Vrea să iasă din logica dosarului plimbat luni întregi între birouri și să treacă la un model în care proiectantul și beneficiarul își asumă mai mult, iar primăria verifică mai puțin în faza de început și mai mult în faza de execuție și la recepție.
Dacă sistemul va fi bine pus în practică, cu proiecte tip pentru case mici, cu primării care își fac treaba și cu profesioniști care nu își vând semnătura, mediul rural poate câștiga timp, bani și șanse reale de dezvoltare. Dacă însă simplificarea va fi înțeleasă ca o relaxare fără limite, România riscă să piardă exact ce spune că vrea să protejeze. Siguranța oamenilor și calitatea construcțiilor în care aceștia trăiesc.
Până atunci, este esențial un lucru. Noul Cod al Urbanismului este încă proiect. Forma finală depinde de dezbaterea parlamentară și de presiunea publică. Iar pentru cei care vor să construiască acum în mediul rural, regulile în vigoare rămân cele actuale. Autorizația de construire nu a fost încă „scoasă”, ci doar pusă în discuție.