Din 1 ianuarie 2027, impozitele pe locuințe și terenuri se vor calcula complet altfel în România. Statul trece de la o metodă standard — aceeași taxă pentru proprietăți asemănătoare — la o evaluare individuală bazată pe valoarea reală de piață.
Schimbarea nu vine din neant. România s-a angajat în fața UE să modernizeze impozitarea pe proprietăți, iar sistemul informatic e-Proprietatea va sta în centrul acestei transformări. Reforma a fost prevăzută inițial în condiționalitățile PNRR, dar a fost retrasă din acestea în urma negocierilor cu Bruxelles-ul. Guvernul a precizat, totuși, că va implementa reformă oricum, în afara componentelor PNRR. Discuțiile despre trecerea la valorile de piață au durat ani de zile, iar termenele s-au amânat de mai multe ori din motive politice și logistice.
Majorările de taxe aplicate la începutul anului 2026 au fost prezentate ca o etapă de tranziție către sistemul automat de evaluare care se va activa din ianuarie 2027.
Cum funcționează calculul noului impozit
Calculul impozitului va funcționa în două etape clare. Mai întâi, sistemul e-Proprietatea va determina valoarea de piață a proprietății, diferențiată chiar și pe zone din aceeași localitate. Pentru acest lucru, sistemul va folosi date din tranzacțiile imobiliare reale — dacă într-o localitate s-au vândut multe apartamente, algoritmul va avea suficient material pentru a estima corect valorile; dacă tranzacțiile sunt puține, estimarea devine mai dificilă și mai puțin exactă.
Doar după stabilirea valorii de piață vine etapa a doua: aplicarea cotei de impozitare. Aici intră în joc autoritățile locale. Primăriile vor putea ajusta procentajele de impozitare — aceasta e o pârghie importantă. Potrivit explicațiilor premierului Ilie Bolojan, scopul acestui mecanism este să evite o majorare generalizată a taxelor proporțională cu creșterea bazei de calcul. O comună ar putea reduce cota de impozitare dacă valoarea medie a proprietăților crește mult, pentru a menține presiunea fiscală la nivel similar cu 2026.
Detaliul care face diferența: un apartament dintr-un bloc vechi și unul dintr-o construcție nouă pe aceeași stradă vor avea valori de piață diferite. Sistemul trebuie să poată face aceste distincții. În orașe mari, unde se întâmplă tranzacții des, e relativ ușor. În mediul rural, problema devine acută — sunt puține vânzări, cadastrul e incomplet, și informațiile despre construcții sunt lacunare. Autorităților li se cere să dezvolte un model de evaluare care să funcționeze în condiții cu date limitate, ceea ce nu e trivial din punct de vedere tehnic.
Impactul real asupra proprietarilor și pieței imobiliare
Pentru proprietari, consecințele sunt concrete. Deținerea mai multor proprietăți va costa mai mult, mai ales pentru imobilele valoroase sau cele situate în zone cu prețuri ridicate. Invers, proprietățile mai modeste din zone cu prețuri mici pot beneficia de taxe mai mici, dar asta depinde de decizia primăriei de a-și ajusta cotele.
Economistul Adrian Negrescu a avertizat la începutul anului asupra unei posibile perturbare majore pe piața imobiliară. Explicația e simplă: odată ce statul anunță că știe, prin e-Proprietatea, valorile reale ale imobilelor, vânzătorii vor fi tentați să-și ajusteze prețurile la acele estimări. Dacă statul spune că apartamentul tău valorează 150.000 de euro și tu o oferi 120.000, cumpărătorul va avea dubii. Efectul ar putea fi că unele imobile se ieftinesc, dar altele — probabil majoritate — se scumpesc peste noapte. Prețurile pe piață se vor recalibra treptat cu valorile stabilite de sistem, iar efectele sunt greu de prevăzut integral.
Proprietarii de imobile folosite ca investiție vor trebui să repuncească planurile. Locatarii vor plăti o chirie care să acopere noile taxe ale proprietarului, iar randamentul investiției s-ar putea micșora. Pentru imobilele vechi, tensiunea va fi mai mare — dacă valoarea de piață cade, dar taxa crește totuși din cauza cotei primăriei, proprietarul va fi într-o situație nefavorabilă.
Ce urmează și incertitudinea rămasă
În următoarele luni, Guvernul va finaliza dezvoltarea sistemului e-Proprietatea și va trebui să antreneze autorități locale în utilizarea lui. De la 1 ianuarie 2027, primăriile vor avea acces la valorile de piață estimate pentru fiecare proprietate din localitate. Apoi vor putea consulta aceste valori și vor trebui să stabilească cotele de impozitare potrivit pentru anul 2027.
Cel mai mare pericol pe care nici o instituție nu-l poate controla cu exactitate e legat de calitatea estimărilor. Într-o localitate cu o piață imobiliară foarte activă, estimările vor fi fiabile. Într-o altă localitate, cu foarte puține tranzacții și date incomplete, riscul de erori e real. Dacă primăria plouă de contestații din partea contribuabililor care consideră că valoarea estimată e nejustificată, sistemul se va prăbuși sub apeluri și litigii.
România se apropie de o transformare care promite o mai mare corectitudine fiscală, dar și o posibilă turbulență pe piața imobiliară și în relația cetățean-administrație. Ceea ce se va întâmpla efectiv depinde de cât de bine va funcționa sistemul tehnic, dar mai ales de cât de flexibili vor fi localiarii în ajustarea cotelor lor de impozitare și de comunicarea clară pe care o vor purta cu proprietarii despre noile valori. Fără dialog și transparență, reforma risca să devină o sursă de nemulțumiri mai mare decât beneficiile pe care ar trebui să le aducă.