Românii care dețin case construite înainte de 1990 sau care au cumpărat locuințe în baza legii din 1995 pot solicita acum dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente gospodăriei. Procedura este simplă și se desfășoară prin primărie, pe baza unor acte care atestă calitatea de proprietar al imobilului.
Este necesar ca solicitarea să fie însoțită de mai multe acte doveditoare, prin care se atestă că proprietarul imobilului sau moștenitorii acestuia figurează cu casa de locuit în registrele agricole sau cadastrale și că aceasta este înregistrată în evidențele fiscale.
De asemenea, trebuie făcută dovada calității de proprietar al construcțiilor.
Atribuirea se face prin ordinul prefectului.
„Cetățenii pot solicita la primăria localității sau, după caz, la primăriile localităților pe raza cărora se află situat terenul, atribuirea în proprietate a terenurilor deținute, atribuirea care se face prin emiterea ordinului prefectului, la propunerea primăriilor, făcută pe baza verificării situației juridice a terenurilor, în condițiile prezentei legi.”
Noua lege vine mai ales în sprijinul proprietarilor de case care vor să obțină un titlu de proprietate și asupra terenurilor aferente gospodăriei.
Cum poți deveni proprietar prin posesia unui teren fără act de proprietate
Mulți se întreabă cum pot deveni proprietarii unui teren chiar dacă nu dețin acte, însă îl au în grijă de mulți ani și plătesc impozit pentru acesta. Astfel, posesia unui teren fără acte, pentru o durată de timp prevăzută de lege, se poate transforma într-o stare de drept, prin uzucapiune.
Pentru ca cineva să beneficieze de notarea posesiei în Cartea Funciară, persoana trebuie să fie înscrisă în evidențele fiscale ale terenului, să facă dovada plății impozitelor pentru teren și să aibă un proces-verbal de bună vecinătate semnat de toți vecinii. Însă acești pași legislativi nu sunt suficienți.
Persoana care dorește să intre în posesia terenului trebuie să ceară ajutorul unui avocat specializat în uzucapiune, pentru a deschide un proces la care vor participa și doi martori ai viitorului proprietar. Uzucapiunea se referă la obținerea dreptului de proprietate asupra unui teren sau a unui imobil prin simpla posesie a bunului. Obținerea stării de drept asupra unei proprietăți, alături de înscrierea în Cartea Funciară, se poate realiza prin posesia sa neîntreruptă și publică timp de 5, 10, 20 sau 30 de ani, în funcție de tipul uzucapiunii.
Mii de români locuiesc de zeci de ani în case ridicate înainte de 1990 sau cumpărate imediat după Revoluție, dar pe hârtii figurează proprietari doar pe clădire, nu și pe teren. Curtea, grădina, bucata de pământ din jurul gospodăriei au rămas, în multe cazuri, ale statului. O lege care a trecut aproape neobservată deschide însă o ușă importantă. Cei care dețin o casă pot cere acum, prin primărie, să devină proprietari și pe terenul aferent.
Procedura pornește de la primărie. Acolo se depune cererea și un dosar de acte din care să reiasă că imobilul există legal și că solicitantul figurează ca proprietar sau moștenitor. Nu este vorba doar de contractul de vânzare al casei. Contează enorm ce apare în registrele agricole vechi, în rolul fiscal, în evidențele primăriei. Dacă o casă figurează încă din anii ’70 sau ’80 cu mențiunea „casă și curte”, șansele cresc mult. Dacă apare doar „casă”, suprafața de teren care poate fi atribuită va fi mai mică.
Primăria verifică situația juridică a terenului. Dacă parcela nu face parte din domeniul public, nu este drum, nu este pășune și nu este deja prinsă într-un titlu de proprietate, poate fi propusă prefectului pentru atribuire. Ordinul prefectului este actul care transformă posesia într-o proprietate recunoscută de stat. Mulți cred că e o simplă semnătură, dar nu este. Prefectura verifică la rândul ei dacă terenul nu apare în alte evidențe, dacă nu există suprapuneri și dacă suprafața cerută corespunde realității din teren.
Aici apare una dintre cele mai mari capcane. Legea nu dă automat toată curtea folosită. Dă terenul strict necesar gospodăriei, adică amprenta casei, anexele și zona de curte funcțională. Livada, via, grădina mare de lângă casă nu intră automat în acest mecanism. Dacă proprietarul cere mai mult decât permite legea, primăria poate respinge tot dosarul, nu doar diferența. De aceea, multe cereri cad fără ca oamenii să înțeleagă de ce.
Pentru cei care folosesc un teren de zeci de ani fără acte, există și varianta uzucapiunii. Este calea prin care posesia se poate transforma în proprietate prin hotărâre judecătorească. Dar uzucapiunea nu este o formalitate. Legea cere ca posesia să fi fost continuă, publică, pașnică și sub nume de proprietar. Cu alte cuvinte, terenul trebuie să fi fost folosit ca și cum ar fi fost al tău, fără să ceri voie nimănui, fără să plătești chirie și fără să existe conflicte. Plata impozitului ajută, dar nu este suficientă. Primăriile încasează impozit și de la chiriași sau ocupanți, iar instanța vrea mai mult decât o chitanță.
Un alt punct sensibil este vecinătatea. Pentru notarea posesiei în cartea funciară, este nevoie de un proces-verbal de bună vecinătate. Dacă un vecin refuză să semneze, totul se poate bloca. De multe ori, litigiile pornesc nu de la stat, ci de la gardul dintre două curți.
Cadastrul este o altă piesă cheie. Fără măsurători și fără plan de amplasament, nici primăria, nici instanța nu pot decide nimic. Topograful stabilește exact ce suprafață este cerută și dacă aceasta se suprapune peste alte proprietăți. Multe dosare se prăbușesc în acest punct, pentru că terenul folosit intră, pe hârtie, peste titluri mai vechi.
În practică, strategia cea mai sigură este să începi cu terenul de sub casă și curtea strictă, prin primărie și prefect. Abia după aceea, dacă mai rămâne grădină sau livadă fără acte, se poate merge pe uzucapiune. Procedurile nu sunt rapide. Atribuirea prin prefect durează, în medie, între șase luni și un an și jumătate. Uzucapiunea poate dura doi sau trei ani.
Pentru mulți români, însă, miza este uriașă. O casă fără teren este greu de vândut, imposibil de ipotecat și mereu vulnerabilă juridic. Legea oferă o șansă reală, dar doar celor care știu exact ce cer și cum să își construiască dosarul.
