Construirea unui balcon la parter nu înseamnă doar turnarea unei fundații și montarea unei uși în locul ferestrei. Lucrarea extinde apartamentul, modifică fațada blocului, intervine asupra unei construcții existente și poate ocupa o suprafață de teren aflată în proprietatea comună a locatarilor sau în proprietatea primăriei.
Înainte de orice cheltuială trebuie lămurite trei lucruri: dacă regulile urbanistice permit balconul, cine deține terenul din fața apartamentului și ce acorduri sunt necesare. Fără aceste răspunsuri, proprietarul poate plăti proiectul, materialele și echipa, iar la final să primească amendă și obligația de a desființa tot.
Balconul nou nu este același lucru cu închiderea unui balcon existent
Legea face diferență între închiderea unui balcon deja construit și realizarea unuia nou.
Pentru închiderea unui balcon existent există o procedură de autorizare cu documentație simplificată. În schimb, construirea unui balcon nou la parter reprezintă o extindere a apartamentului și o intervenție asupra clădirii. Este necesară o documentație tehnică completă, adaptată blocului și amplasamentului.
Nu contează că balconul va avea doar doi sau trei metri pătrați. Nici faptul că este realizat din structură metalică ușoară nu elimină obligația autorizării. Lucrarea schimbă fațada, suprafața construită și configurația apartamentului.
Primul pas este verificarea terenului
Terenul din fața blocului nu aparține automat proprietarului apartamentului de la parter.
Legea nr. 196/2018 include, în mod obișnuit, între părțile comune ale condominiului terenul pe care se află clădirea, suprafața neconstruită necesară exploatării normale, curțile, grădinile, căile de acces, fundația, structura și fațadele. Actele de proprietate pot prevedea însă o situație diferită.
În unele blocuri, terenul este înscris în proprietatea comună a tuturor proprietarilor. În alte situații, terenul din jurul blocului aparține municipiului, statului sau unei alte persoane. Mai există și cazuri în care limitele cadastrale nu sunt clare ori blocul nu are întreaga documentație actualizată.
Situația se verifică prin extrasul de carte funciară al apartamentului, cartea funciară colectivă a blocului, planul cadastral și actele privind terenul.
Legea cere ca dosarul autorizației să cuprindă dovada titlului sau a dreptului legal asupra terenului și construcției. Simplul acord al administratorului ori faptul că spațiul verde este folosit doar de locatarul de la parter nu reprezintă un drept de construire.
Dacă terenul aparține primăriei, proprietarul apartamentului nu poate construi până când nu obține un drept acceptat de lege asupra suprafeței respective. Procedura poate presupune concesionare, închiriere, atribuire sau o altă operațiune aprobată de autoritatea locală, în funcție de regimul juridic al terenului. Primăria nu este obligată să cedeze terenul doar pentru că balconul ar fi lipit de apartament.
Este suficient acordul asociației de proprietari?
Nu. Acordul asociației este necesar, dar nu înlocuiește autorizația de construire, proiectul sau dreptul asupra terenului.
Pentru modificările constructive asupra unor elemente ale condominiului, Legea nr. 196/2018 cere acordul a două treimi dintre proprietarii membri ai asociației, acordul tuturor proprietarilor direct afectați și autorizație de construire. Fațada, structura, zidurile exterioare și terenul comun nu sunt proprietatea exclusivă a apartamentului de la parter.
Proprietarii direct afectați sunt stabiliți în funcție de amplasarea și efectele lucrării. În practică, aici pot intra proprietarul apartamentului de deasupra, vecinii laterali și alți proprietari ale căror ferestre, acces, instalații sau condiții de folosire a clădirii sunt afectate.
Situația devine mai complicată atunci când suprafața de teren comun de sub balcon urmează să fie scoasă din folosința comună și incorporată în apartament.
Încetarea destinației de folosință comună a unei părți din condominiu se poate hotărî cu acordul scris al tuturor proprietarilor. Operațiunea presupune documentație cadastrală, modificarea cotelor-părți, act autentic notarial și înscrierea noii situații în cartea funciară.
Aici apare una dintre cele mai frecvente confuzii. Majoritatea de două treimi poate fi suficientă pentru anumite modificări constructive. Dacă însă terenul comun devine parte exclusivă a apartamentului și se schimbă cotele de proprietate din bloc, poate fi necesar acordul unanim.
Din acest motiv, două balcoane aparent identice pot avea proceduri diferite. Contează cum este înscris terenul, cum se modifică proprietatea și ce soluție juridică propun arhitectul, cadastristul și notarul.
Certificatul de urbanism arată dacă proiectul poate continua
Cererea pentru certificatul de urbanism se depune la primăria localității în care se află blocul. Scopul trebuie scris clar, de exemplu:
„Extindere apartament prin construire balcon la parter, modificare fațadă și acces din apartament.”
Certificatul de urbanism prezintă regimul juridic, economic și tehnic al terenului și clădirii, regulile urbanistice aplicabile și lista avizelor necesare. Documentul se emite, potrivit legii, în cel mult 30 de zile de la înregistrarea cererii.
Certificatul de urbanism nu ține loc de autorizație și nu permite începerea lucrărilor. Este doar documentul care arată ce trebuie făcut pentru a putea solicita autorizația.
Primăria poate constata că extinderea nu se încadrează direct în regulile urbanistice ale zonei. În anumite cazuri poate solicita o documentație urbanistică suplimentară, cum ar fi un plan urbanistic de detaliu. În alte situații, balconul poate fi respins din cauza alinierii blocului, a distanțelor, a spațiilor verzi, a traseelor de utilități, a aspectului unitar al fațadei sau a regimului de protecție al zonei.
Certificatul trebuie obținut înainte de comandarea proiectului final. Altfel, proprietarul riscă să plătească un proiect care nu respectă cerințele primăriei.
Expertiza tehnică este una dintre piesele importante
Balconul se leagă de o clădire existentă. De cele mai multe ori trebuie modificat golul ferestrei, desfăcut parapetul, montată o ușă și realizată o structură nouă lângă fundația blocului.
Legea calității în construcții prevede că intervențiile asupra construcțiilor existente, inclusiv modificările și extinderile, se efectuează în baza unei expertize tehnice realizate de un expert tehnic atestat.
Expertul verifică structura blocului, peretele exterior, fundația, planșeul și modul în care noul balcon poate influența clădirea. Poate impune o structură independentă, anumite prinderi, consolidări sau poate concluziona că intervenția propusă nu este sigură.
Faptul că peretele de sub fereastră pare subțire nu înseamnă că poate fi demolat fără verificare. La unele blocuri, fațada conține elemente structurale sau panouri prefabricate care nu pot fi tăiate după ochi.
Cine întocmește proiectul
După emiterea certificatului de urbanism se contractează un proiectant autorizat. Documentația este realizată, de regulă, de o echipă formată din arhitect și inginer structurist, la care se pot adăuga specialiști pentru instalații.
Proiectul pentru autorizare, cunoscut drept DTAC, este extras din proiectul tehnic și trebuie întocmit, semnat și verificat potrivit legii. După emiterea autorizației, lucrările se execută în baza proiectului tehnic și a detaliilor de execuție, nu doar după desenele depuse la primărie.
Proiectul stabilește dimensiunile balconului, fundația, structura, materialele, termoizolația, hidroizolația, evacuarea apei, aspectul exterior și legătura cu apartamentul.
O improvizație din profile metalice sudate în curte poate părea solidă, dar nu dovedește că balconul rezistă, că nu afectează fundația blocului și că respectă normele.
Ce avize pot fi cerute
Lista exactă se stabilește prin certificatul de urbanism. Nu există un dosar identic pentru toate blocurile.
Pot fi solicitate avize privind alimentarea cu apă, canalizarea, electricitatea, gazele, termoficarea, telecomunicațiile, protecția mediului, circulația, administratorul drumului sau protejarea monumentelor istorice. Autoritatea nu poate cere avize fără legătură tehnică și legală cu lucrarea, dar solicitantul trebuie să obțină toate avizele menționate în certificat.
Verificarea utilităților este importantă. Sub zona în care urmează să fie turnată fundația balconului pot exista conducte de gaz, apă, canalizare, cabluri electrice sau rețele de comunicații.
Dacă balconul blochează accesul la o conductă comună, la un cămin, la subsol, la o gură de aerisire sau la o cale de intervenție, proiectul poate fi modificat sau respins.
Actele necesare pentru autorizația de construire
Dosarul diferă în funcție de certificatul de urbanism, însă baza legală cuprinde:
certificatul de urbanism;
actele de proprietate și documentele care dovedesc dreptul asupra terenului și construcției;
extrasul de carte funciară și documentele cadastrale;
documentația tehnică pentru autorizare;
expertiza tehnică;
avizele și acordurile cerute prin certificatul de urbanism;
hotărârea asociației de proprietari și acordurile proprietarilor afectați;
actele notariale și acordul tuturor coproprietarilor, dacă se schimbă regimul proprietății comune;
dovada achitării taxelor legale.
Autorizația de construire se emite în cel mult 30 de zile de la depunerea dosarului complet. Dacă documentația este incompletă, autoritatea trebuie să o restituie în termenul legal, indicând ce documente lipsesc.
Termenul de 30 de zile începe să conteze pentru un dosar complet. Obținerea acordurilor, expertizei, proiectului, avizelor și clarificarea terenului pot dura mult mai mult decât emiterea propriu-zisă a autorizației.
Poți construi balconul suspendat, fără fundație pe teren?
Un balcon prins de clădire, fără stâlpi până la sol, poate evita ocuparea fizică a terenului prin fundații. Nu elimină însă celelalte probleme.
Balconul suspendat modifică fațada și intervine asupra structurii sau elementelor comune ale blocului. Tot sunt necesare expertiza, proiectul, acordurile cerute de lege și autorizația de construire. În plus, structura blocului trebuie să poată prelua încărcarea nouă.
Soluția tehnică nu poate fi aleasă doar pentru a evita acordul proprietarilor. Fațada și structura rămân părți comune ale condominiului.
Se poate face o ușă în locul ferestrei?
Da, dar numai dacă expertiza și proiectul permit intervenția.
Demolarea parapetului de sub fereastră și transformarea golului într-o ușă modifică fațada. În funcție de sistemul constructiv al blocului, lucrarea poate afecta și structura.
Nu este legal ca proprietarul să scoată fereastra și să spargă peretele înainte de obținerea autorizației, urmând să rezolve actele ulterior.
Ce urmează după emiterea autorizației
Înainte de începerea lucrărilor, investitorul trebuie să anunțe autoritatea care a emis autorizația și inspectoratul teritorial în construcții. Lucrările trebuie executate în perioada de valabilitate stabilită și în conformitate cu proiectul autorizat.
Pe șantier trebuie respectate proiectul tehnic, detaliile de execuție și cerințele privind calitatea în construcții. Schimbarea dimensiunilor balconului, mutarea stâlpilor sau folosirea altei soluții structurale fără aprobarea proiectantului poate însemna nerespectarea autorizației.
La final se face recepția lucrărilor. Autorizația, procesul-verbal de recepție, planurile și celelalte documente se păstrează în cartea tehnică a construcției și se comunică asociației de proprietari.
Balconul trebuie înscris în cadastru și în cartea funciară
Prin construirea balconului crește suprafața apartamentului și se modifică forma imobilului. Lucrarea nu se termină juridic în momentul în care echipa pleacă de pe șantier.
Pentru înscrierea extinderii sunt necesare recepția, certificatul emis de autoritatea locală care confirmă executarea conform autorizației și o documentație cadastrală realizată de o persoană autorizată. Regulamentul ANCPI prevede înscrierea construcțiilor realizate după 1 august 2001 pe baza certificatului de atestare, a procesului-verbal de recepție și a documentației cadastrale.
ANCPI are un serviciu distinct pentru înscrierea în cartea funciară a extinderii unei construcții deja înregistrate.
Dacă extinderea afectează cotele-părți ale tuturor apartamentelor, poate fi necesară reapartamentarea condominiului, recalcularea cotelor comune și semnarea unor acte notariale de către coproprietari. Regulamentul cadastral actualizat în martie 2026 prevede documentația cadastrală, actul autentic de reapartamentare și înscrierea operațiunii în cartea funciară atunci când o parte comună își încetează această destinație.
Modificarea suprafeței trebuie comunicată și asociației de proprietari, precum și organului fiscal local, în termenul prevăzut de lege.
Ce se întâmplă dacă balconul este construit fără autorizație
Construirea fără autorizație este contravenție. Autoritatea locală sau Inspectoratul de Stat în Construcții poate opri lucrările și poate dispune măsuri pentru intrarea în legalitate sau desființarea construcției.
Intrarea în legalitate nu este garantată. Proprietarul trebuie să demonstreze că balconul respectă regulile urbanistice, cerințele tehnice și regimul juridic al terenului. Dacă lucrarea nu poate fi autorizată, măsura poate fi demolarea și readucerea fațadei la forma inițială.
Nici plata amenzii nu transformă balconul într-o construcție legală. Amenda sancționează fapta, dar nu înlocuiește autorizația, recepția și cadastrul.
Un balcon neînscris poate crea probleme la vânzarea apartamentului, la obținerea unui credit ipotecar, la succesiune și la actualizarea asigurării. Suprafața reală nu va corespunde actelor cadastrale.
Când proiectul are șanse mici să fie aprobat
Obținerea autorizației poate fi dificilă atunci când balconul ocupă trotuarul sau spațiul verde, blochează accesul la subsol, afectează o cale de evacuare, se află peste rețele de utilități ori schimbă necontrolat fațada principală a blocului.
Probleme apar și când blocul este într-o zonă protejată, când terenul nu aparține proprietarilor, când vecinii direct afectați nu sunt de acord sau când expertul tehnic nu aprobă intervenția.
La blocurile cu multe apartamente, obstacolul principal nu este întotdeauna proiectul tehnic. Poate fi obținerea acordului tuturor coproprietarilor pentru scoaterea terenului din proprietatea comună și modificarea cotelor din acte.
Ordinea corectă a demersurilor
Proprietarul ar trebui să înceapă cu actele, nu cu echipa de zidari.
Mai întâi verifică proprietatea asupra terenului și situația cadastrală a blocului. Apoi discută proiectul cu asociația și vecinii afectați, solicită certificatul de urbanism și cere o evaluare preliminară de la un arhitect și un expert tehnic.
După ce știe că proiectul este posibil, obține acordurile, expertiza, proiectul și avizele. Autorizația trebuie emisă înainte de demolarea parapetului, turnarea fundației sau montarea structurii.
După execuție urmează recepția, cadastrul, actualizarea cărții funciare, declararea noii suprafețe la taxe și informarea asociației.
Un balcon construit legal devine parte din apartament și apare în documente. Un balcon ridicat într-un weekend, fără proiect și fără acorduri, rămâne o construcție care poate fi oprită, amendată și demolată.
