Restanțele la întreținere sunt una dintre cele mai frecvente surse de conflict în blocurile din România. Un proprietar nu plătește o lună, apoi două, apoi se adună penalități, apar discuții la avizier, iar ceilalți locatari ajung să acopere indirect lipsa banilor. Mulți cred că asociația de proprietari trebuie să aștepte ani întregi până poate merge în instanță. În realitate, legea îi dă asociației dreptul să acționeze mult mai repede.
Potrivit Legii 196/2018, asociația de proprietari, prin președinte, poate da în judecată proprietarul care nu plătește cotele de contribuție la cheltuielile asociației mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 de zile de la afișarea listei de plată.
Cu alte cuvinte, după aproximativ trei luni de la afișarea listei, dacă datoria nu este achitată, asociația poate deschide acțiune în instanță.
Ce înseamnă termenul de 90 de zile
Lista de plată este afișată, de regulă, lunar, la avizierul blocului sau comunicată prin mijloacele stabilite de asociație. Din acel moment, proprietarii au obligația să achite sumele repartizate.
Legea vorbește despre două repere: 60 de zile de la termenul scadent și 90 de zile de la afișarea listei. Practic, dacă proprietarul nu plătește în acest interval, asociația nu mai este obligată să se limiteze la somații sau discuții. Poate merge în instanță.
Important este că acțiunea se face prin președintele asociației, iar membrii asociației trebuie informați prin afișare la avizier. Nu este nevoie ca fiecare vecin să semneze individual o cerere împotriva restantierului. Asociația are personalitate juridică și poate acționa în nume propriu pentru recuperarea sumelor datorate.
Acțiunea este scutită de taxă de timbru
Un detaliu important pentru asociații este că acțiunea în instanță pentru recuperarea cotelor de contribuție restante este scutită de taxă judiciară de timbru. Scutirea se aplică atât în primă instanță, cât și în căile de atac.
Asta înseamnă că asociația nu trebuie să blocheze bani suplimentari pentru a porni procesul. Costurile pot apărea din alte zone, de exemplu onorariu avocat, cheltuieli de executare sau alte cheltuieli procedurale, dar taxa de timbru nu se plătește pentru această acțiune.
Pentru blocurile unde restanțele sunt mari, această prevedere contează. Altfel, asociațiile mici ar fi descurajate să recupereze sumele din cauza costurilor inițiale.
Ce poate cere asociația în instanță
Asociația poate cere obligarea proprietarului la plata cotelor de contribuție restante, a penalităților calculate legal și, după caz, a cheltuielilor de judecată. Datoria trebuie dovedită cu documente: listele de plată, situația soldului, hotărârile asociației, modul de calcul, evidențele contabile și eventualele notificări transmise.
Instanța nu se bazează pe vorbe sau pe supărări între vecini. Asociația trebuie să arate clar suma datorată, perioada, temeiul legal și felul în care s-a ajuns la acel cuantum.
Dacă actele sunt corecte, procesul poate duce la o hotărâre judecătorească prin care proprietarul este obligat să plătească. Dacă nu plătește nici după hotărâre, asociația poate merge la executare silită.
Penalitățile la întreținere
Legea permite asociației de proprietari să stabilească un sistem propriu de penalități pentru sumele restante afișate pe lista de plată. Penalitatea nu poate fi mai mare de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere.
Penalitățile se aplică numai după o perioadă de 30 de zile de la termenul scadent pentru plată. Mai există o limită importantă: totalul penalităților nu poate depăși suma la care se aplică.
Exemplu simplu: dacă un proprietar are o restanță de 1.000 de lei, penalitățile nu pot crește la nesfârșit. Ele se pot acumula, dar nu pot depăși 1.000 de lei. Această limită a fost introdusă pentru a evita situațiile în care o datorie relativ mică se transformă într-o sumă imposibil de plătit.
Penalitățile trebuie să fie stabilite legal, prin hotărâre a asociației, și aplicate unitar. Nu se poate decide arbitrar că un vecin plătește penalități, iar altul nu.
Ipotecă legală pe apartamentul restantierului
Un drept foarte important al asociației este ipoteca legală asupra apartamentului sau spațiului proprietate individuală al proprietarului datornic. Legea prevede că asociația de proprietari are ipotecă legală asupra apartamentelor și altor spații pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației.
Asociația are și un privilegiu asupra bunurilor mobile ale proprietarului, pentru aceleași sume.
Ipoteca legală se poate înscrie în cartea funciară la cererea președintelui asociației. Pentru aceasta, se folosesc extrase de pe ultima listă lunară de plată din care rezultă suma datorată, după împlinirea termenelor prevăzute de lege.
Această măsură nu înseamnă că apartamentul este luat automat. Înseamnă însă că datoria devine vizibilă juridic asupra imobilului și poate conta serios la vânzare, refinanțare sau alte operațiuni.
Radierea ipotecii după plată
Dacă proprietarul achită datoria, ipoteca legală trebuie radiată. Președintele asociației are obligația să ceară radierea în termen de cel mult 10 zile de la data la care suma datorată a fost plătită.
Radierea se poate face pe baza chitanței sau a unui înscris prin care asociația confirmă plata datoriei.
Această obligație este importantă. Asociația nu poate păstra presiunea asupra proprietarului după ce datoria a fost achitată. Dacă banii au fost plătiți, situația trebuie curățată și în cartea funciară.
Poate proprietarul să conteste întreținerea?
Da. Proprietarul are dreptul să primească explicații privind calculul cotei de contribuție la cheltuielile asociației și poate contesta în scris lista de plată. Termenul este de 10 zile de la afișarea listei.
Președintele asociației trebuie să răspundă în scris în termen de 10 zile de la primirea contestației.
Această regulă este importantă pentru ambele părți. Proprietarul nu trebuie să stea pasiv dacă observă o greșeală. Dar nici nu poate invoca după luni sau ani că nu a fost corect calculată suma, fără să fi cerut explicații la timp.
Dacă există o eroare reală, asociația trebuie să o corecteze. Dacă nu există eroare, datoria rămâne de plată.
Ce cheltuieli trebuie să plătească proprietarul
Proprietarii dintr-un condominiu au obligația să contribuie la cheltuielile asociației. Acestea includ cheltuieli legate de exploatarea, repararea sau întreținerea proprietății comune, dar și cheltuieli pentru serviciile de care beneficiază proprietarii și care nu sunt facturate individual.
Aici intră, în funcție de bloc, costuri cu apa, canalizarea, energia electrică pe spațiile comune, curățenia, liftul, reparațiile, fondul de rulment, fondul de reparații, salariile personalului angajat sau contractat, administrarea și alte cheltuieli comune.
Un proprietar nu poate refuza plata doar pentru că spune că nu folosește liftul, nu trece printr-o anumită parte a blocului sau nu este de acord cu unele cheltuieli. Dacă acestea sunt legal aprobate și corect repartizate, obligația de plată rămâne.
Când poate ajunge la executare silită
Dacă asociația câștigă procesul și proprietarul nu plătește, hotărârea judecătorească poate fi pusă în executare. Executorul judecătoresc poate urmări conturi, venituri, bunuri mobile sau chiar imobilul, în condițiile legii.
Executarea apartamentului este o măsură gravă și nu apare automat după o lună de restanță. Dar pentru datorii mari, vechi, neplătite, cu penalități și hotărâre judecătorească, riscul există.
De aceea, restantierii nu ar trebui să trateze întreținerea ca pe o datorie fără urmări. Asociația are instrumente legale reale, nu doar avertismente la avizier.
Ce ar trebui să facă asociația înainte de proces
Chiar dacă legea permite acțiunea după 90 de zile de la afișarea listei, o asociație bine administrată ar trebui să documenteze atent situația. Este utilă o notificare scrisă către proprietar, cu suma, perioada și termenul de plată. Se pot propune eșalonări, dacă proprietarul recunoaște datoria și vrea să plătească.
Totuși, eșalonarea trebuie aprobată și consemnată clar. Nu este normal ca un restantier să promită verbal ani întregi că va plăti, iar asociația să nu facă nimic. Banii lipsă afectează toți locatarii.
Președintele, administratorul și comitetul executiv trebuie să țină evidențe clare. O acțiune în instanță slab pregătită poate fi pierdută sau întârziată.
Ce ar trebui să facă proprietarul restant
Proprietarul care nu poate plăti trebuie să discute rapid cu asociația. Să ceară situația exactă a datoriei, să verifice penalitățile și să propună o plată eșalonată. Tăcerea este cea mai proastă variantă.
Dacă suma este greșită, trebuie contestată în scris în termenul legal. Dacă suma este corectă, trebuie plătită sau eșalonată. Cu cât trece mai mult timp, cu atât cresc penalitățile și riscul de proces.
Dacă proprietarul primește citație, nu trebuie să ignore procesul. Lipsa de la judecată nu oprește dosarul. Instanța poate pronunța o hotărâre și în lipsa lui, pe baza actelor depuse de asociație.
Poate chiriașul să fie dat în judecată?
Obligația principală față de asociație revine proprietarului. Chiar dacă apartamentul este închiriat, asociația se va îndrepta, de regulă, împotriva proprietarului, pentru că acesta este membru al condominiului și titularul dreptului de proprietate.
Proprietarul se poate îndrepta apoi împotriva chiriașului, dacă în contractul de închiriere acesta și-a asumat plata întreținerii. Dar pentru asociație, proprietarul rămâne persoana responsabilă.
Aceasta este o greșeală frecventă. Un proprietar spune: „Nu eu stau acolo, să plătească chiriașul”. Asociația nu este obligată să alerge după chiriaș dacă datoria aparține apartamentului și proprietarului.
De ce nu trebuie lăsate restanțele să crească
Restanțele mari pot bloca întreaga asociație. Furnizorii cer plata la timp, curățenia trebuie achitată, liftul trebuie întreținut, reparațiile nu pot fi amânate la nesfârșit, iar facturile comune nu așteaptă până își rezolvă fiecare problemele personale.
Când un proprietar nu plătește, ceilalți ajung să suporte indirect consecințele. Pot apărea întârzieri la plata furnizorilor, penalități pentru asociație, servicii mai slabe sau imposibilitatea de a face reparații urgente.
De aceea, legea îi oferă asociației instrumente ferme: penalități, acțiune în instanță, ipotecă legală și executare silită.
Un proprietar care nu plătește întreținerea poate fi dat în judecată după mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 de zile de la afișarea listei de plată. Asta înseamnă că, după aproximativ trei luni de restanță, asociația poate începe procedura în instanță.
Asociația poate cere plata sumelor restante, penalități, cheltuieli de judecată și poate înscrie ipotecă legală asupra apartamentului, în condițiile legii. Acțiunea în instanță este scutită de taxă de timbru.
Proprietarul are dreptul să ceară explicații și să conteste calculul în termen de 10 zile de la afișarea listei. Dar dacă suma este corectă și rămâne neplătită, datoria nu dispare. Se adună, produce penalități și poate ajunge la executare.
Regula practică este simplă: întreținerea nu se ignoră. Dacă nu poți plăti, discuți repede cu asociația. Dacă suma e greșită, o contești în scris. Dacă este corectă, o achiți sau ceri eșalonare. După trei luni, problema nu mai este doar una de avizier, ci poate deveni dosar în instanță.