Vânzarea unei locuințe nu se oprește la semnătura de la notar și la banii intrați în cont. În 2026, tranzacțiile imobiliare autentificate notarial intră în circuitul fiscal, iar ANAF primește date despre act, imobil, părțile implicate, valoarea declarată, baza de calcul și impozitul aferent. Pentru omul care vinde sau cumpără un apartament, o casă ori un teren, partea importantă este simplă: de regulă, nu el depune Formularul 208, dar tranzacția nu rămâne în afara evidențelor fiscale.
Formularul 208 este declarația informativă privind impozitul pe veniturile din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal. Nu este o declarație pe care vânzătorul obișnuit o completează după ce a ieșit de la notar. ANAF arată că formularul se completează și se depune de notarii publici care au obligația calculării, încasării și plății impozitului pentru aceste transferuri. Formularul actual, aprobat prin OPANAF nr. 253/2024, se aplică pentru tranzacțiile imobiliare prin procedură notarială încheiate începând cu 1 ianuarie 2024.
Ce ajunge, concret, la ANAF? Nu doar suma din contract. Declarația 208 include date despre actul notarial, modalitatea transferului, valoarea stabilită prin studiul de piață, valoarea tranzacției înscrisă în document, baza de calcul a impozitului și taxele notariale. În plus, sunt raportate date despre imobil: număr cadastral, tipul imobilului, teren, clădire sau unitate, precum și județul, sectorul sau localitatea unde este situat bunul.
Ajung la Fisc și date despre oameni. Pentru vânzător, în formular apar numele, prenumele, CNP-ul sau NIF-ul, cota deținută, baza de calcul și impozitul calculat și încasat de notar. Pentru cumpărător sau cealaltă parte contractantă apar numele sau denumirea, codul de identificare fiscală, CNP-ul, CUI-ul ori NIF-ul, după caz. Altfel spus, ANAF vede cine a transferat, cine a primit, ce bun s-a transferat și pe ce valoare s-a făcut actul.
Pentru tranzacțiile făcute la notar, vânzătorul nu trebuie să meargă separat la ANAF ca să depună Formularul 208. Obligația este a notarului. Instrucțiunile actuale prevăd că declarația se depune lunar, până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care a avut loc autentificarea actelor privind transferul proprietăților imobiliare. Declarația se transmite electronic, prin programul pus la dispoziție de ANAF.
Există însă și situații care nu merg pe traseul obișnuit al vânzării notariale. ANAF menționează Formularul 209 pentru persoanele fizice care realizează venituri din transferul dreptului de proprietate sau al dezmembrămintelor acestuia atunci când transferul se face prin altă procedură decât cea notarială sau judecătorească. În astfel de cazuri, persoana fizică poate avea obligații directe de declarare. Pentru o vânzare clasică, autentificată la notar, această situație nu se aplică.
Impozitul la vânzarea unei proprietăți depinde de perioada în care imobilul a fost deținut. Potrivit Codului fiscal, pentru imobilele dobândite de cel mult 3 ani, impozitul este de 3% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv, iar peste această valoare se aplică 6.000 lei plus 2% pentru ceea ce depășește 200.000 lei. Pentru imobilele deținute mai mult de 3 ani, impozitul este de 2% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv, iar peste acest prag se aplică 4.000 lei plus 1% pentru suma care depășește 200.000 lei.
Sunt și excepții. Codul fiscal prevede cazuri în care nu se datorează impozit, cum ar fi dobândirea dreptului de proprietate prin reconstituirea dreptului de proprietate în temeiul legilor speciale, donația între rude și afini până la gradul al III-lea inclusiv, donația între soți sau anumite acte de desființare cu efect retroactiv. În cazul moștenirilor, nu se datorează impozit dacă succesiunea este dezbătută și finalizată în termen de 2 ani de la deces. Dacă acest termen este depășit, moștenitorii datorează un impozit de 1% calculat la valoarea masei succesorale.
Un punct sensibil este diferența dintre valoarea declarată în act și valorile de piață. Codul fiscal spune că impozitul se calculează la valoarea declarată de părți în act. Dacă valoarea declarată este mai mică decât valoarea minimă stabilită prin studiul de piață realizat de camerele notarilor publici, notarul notifică organele fiscale. Asta nu înseamnă automat că orice preț mai mic produce o problemă, dar înseamnă că tranzacția poate fi semnalată.
Pentru vânzător, cea mai bună protecție este dosarul complet. Contractul de vânzare-cumpărare trebuie păstrat. La fel, încheierea notarială, dovada plății impozitului, extrasul de cont din care se vede încasarea banilor, eventualele dovezi privind avansul, plățile în tranșe, creditul cumpărătorului sau alte sume legate de tranzacție. Nu trebuie păstrate pentru că „vine sigur controlul”, ci pentru că, dacă apar întrebări peste câteva luni sau peste câțiva ani, explicația trebuie să fie documentată.
Un exemplu simplu: o persoană vinde un apartament cu 120.000 de euro, primește o parte din bani ca avans și restul prin transfer bancar la semnarea actului. După aceea cumpără altă locuință, schimbă mașina sau face plăți mari către constructori. Dacă banca sau o instituție fiscală cere explicații, omul trebuie să poată arăta de unde provin banii. Contractul, extrasul de cont și documentele de la notar lămuresc rapid situația.
Trebuie atenție și la situațiile în care suma din contract nu se potrivește ușor cu banii care circulă prin conturi. Poate fi ceva legal: avans plătit anterior, rest de preț virat ulterior, credit bancar, rambursare, plată făcută de un membru al familiei sau compensare între părți. Problema apare când nu există documente. În fiscalitate, explicația verbală valorează puțin. Actul, chitanța, ordinul de plată și extrasul bancar contează.
Cumpărătorul are și el motive să păstreze actele. Nu depune Formularul 208 doar pentru că a cumpărat o locuință, dar trebuie să poată explica sursa banilor, mai ales la sume mari. Dacă banii provin din economii, donații de la părinți, vânzarea altei locuințe, împrumuturi sau credit bancar, documentele trebuie păstrate separat. O tranzacție imobiliară nu este o simplă cumpărătură de zi cu zi. Este o operațiune mare, cu urme fiscale, notariale și bancare.
Mai este un detaliu pe care mulți îl ignoră: impozitul este calculat și încasat de notar înainte de autentificarea actului, iar apoi este plătit către buget până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care a fost încasat. Dacă apar erori sau omisiuni după autentificare, Codul fiscal prevede procedură de rectificare, iar notarul comunică situația organului fiscal competent.
Pentru proprietarii care vând în 2026, concluzia practică este aceasta: vânzarea la notar nu cere, în mod normal, o declarație separată din partea persoanei fizice pentru Formularul 208. Notarul face raportarea. Dar ANAF primește date clare despre tranzacție, iar banii încasați trebuie să poată fi explicați prin acte. Contractul, documentele notariale și extrasele bancare nu se aruncă într-un sertar la întâmplare. Se păstrează ordonat.
Într-o piață imobiliară în care prețurile sunt mari, avansurile circulă rapid, iar plățile se fac uneori din mai multe surse, diferența dintre o tranzacție liniștită și una care ridică întrebări stă în documente. Nu în povești. Nu în „așa am stabilit noi”. În hârtii clare, sume care se potrivesc și explicații care pot fi dovedite.